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Superbonus tra proroghe e criticità

La delibera condominiale in alcuni casi rischia di essere nulla!

Il Superbonus cerca di farsi largo tra mille difficoltà a causa di procedure lunghe e tortuose, che dovrebbero portare, si spera, ad un parco immobiliare più efficiente e meno energivoro, ma che in realtà sta assumendo sempre più le vesti di un “condono mascherato”.

Tante le verifiche preliminari da parte di operatori del settore, che instancabili sono a caccia di immobili “puliti” o privi di difformità urbanistiche, che possano precludere ogni possibilità di realizzare interventi a “costo zero”.

Un sistema che va sicuramente perfezionato e semplificato, al fine di renderlo più accessibile cercando di snellire soprattutto l’iter procedurale che ad oggi risulta lungo e tortuoso.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 viene finalmente confermata la proroga del superbonus 110% al 2022/2023.

Proroga per tutti? Non proprio!

Viene aggiornato il Decreto Rilancio agli art. 119 e 121, nello specifico il comma 3-bis e 8-bis dell’art. 119 con lo scopo di allargare l’orizzonte temporale per le casistiche più complesse.

Tali modifiche riguardano nel dettaglio:

• per gli IACP la scadenza passa dal 31 dicembre 2022 al 30 giugno 2023;
• per gli interventi effettuati dagli IACP, per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023
• per gli edifici posseduti da unico proprietario da 2 a 4 unità immobiliari per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
• per gli interventi effettuati dai condomini, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;

Restano pertanto escluse le unità immobiliari di edifici privati unifamiliari!

Ma le sorprese non finiscono qui!

Infatti una recente sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 17997 del 16 dicembre 2020) ha dichiarato nulla una delibera condominiale con la quale si approvava la realizzazione di un cappotto termico!

Ma come si può annullare una delibera condominiale se il decreto 14 Agosto 2020 n 104 stabilisce che per gli interventi su edifici ed impianti volti al contenimento del consumo energetico, le decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali?

Beh, la risposta sembrerebbe da ricercare nel rapporto tra lo spessore del cappotto termico applicato sulla superficie esterna dell’involucro e la superficie calpestabile occupata dallo stesso.

Immaginate un piccolo balcone di un condominio, la cui superficie calpestabile viene parzialmente assorbita dall’ingombro del cappotto termico, che nella maggior parte dei casi si realizza con uno spessore minimo di circa 10 centimetri!

Vi sembra giusto che il “povero” proprietario della singola unità immobiliare debba privarsi, contro la propria volontà, di uno spazio così piccolo ma allo stesso tempo così prezioso?

La sentenza del Tribunale di Roma pone fine a tale ingiustizia, chiarendo una volta per tutte che per un intervento di efficientamento energetico che riguardi l’involucro edilizio, occorre il consenso unanime dei condomini. Nessuna delibera, quindi, può disporre interventi che possono incidere negativamente su spazi privati, senza il consenso unanime di tutti i condomini.

Questa sentenza, spesso ignorata da molti amministratori di condominio, sta creando non pochi disagi in interventi di isolamento termico già approvati in sede di assemblea condominiale nonostante il disappunto di molti condòmini.